【摘要】：“买卖不破租赁”规则有利于保护善意承租人利益，维护市场经济秩序。司法实践中，正确理解与适用该规则具有重要意义。本文结合我国现行法律规定及司法案例，浅谈笔者对“买卖不破租赁”规则的理解，并对规则后续适用提出见解。

　　【关键词】：买卖不破租赁、有条件占有权、已有租赁状态、预期利益。

　　诸如众多法律制度，现代租赁法律制度亦起源于罗马法。罗马法中将租赁分为物件租赁、劳务租赁和劳动成果租赁等，大体类似于现代法律意义上的租赁、雇佣和承揽等法律关系。在古罗马封建土地采邑分封时代，土地租赁开始盛行。为了保护土地所有者的利益，立法者最初制定了“买卖破除租赁”规则并广泛施用。土地受让者可以无条件地收回土地，承租人只能向原出租人即土地出让者主张赔偿责任。部分土地出让者为了规避土地出让后可能面临的违约责任，往往会在出卖土地时就要求受让者承继出租义务。即便如此，整个社会经济运行中，土地承租人被动地位并未改变，这也就决定了土地承租人无法大规模长期租赁土地进行生产。随着社会经济发展，土地承租人阶层向资产阶级过渡，原来的土地承租人取得越来越多的立法话语权。立法开始向承租人的占有权倾斜，并逐渐确立了“买卖不破租赁”规则。德国1896年民法典首次明文确定了“买卖不破租赁”规则。此后，世界各地纷纷效仿。我国1999年颁布的《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”，正式确立我国“买卖不破租赁”规则。

　　一、“买卖不破租赁”规则的理解

　　“买卖不破租赁”规则是法律人熟知的、基础性的法律规则。我们知道“买卖不破租赁”规则中的“买卖”是指租赁期间就租赁物发生的具有法律效力的买卖关系，其产生租赁物所有权变动的法律效果；“不破”是指不破坏或者是维持原状。那么这里的“租赁”指的是什么呢？从我国合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”来看，我国现行法律规定认为“租赁”指的是原租赁合同。笔者认为这种解释在法理上存在一定不足。租赁合同包含诸多因素，如合同主体、合同标的及相应的权利与义务等，任何一点的改变均视为对原租赁合同的变更。如原租赁合同继续有效，则应由原出租人应继续履行，但客观上租赁物已转让给买受人，要求原出租人继续履行显然违背所有权已转移的事实。那么对“买卖不破租赁”中的“租赁”二字作何解释更为合理呢？笔者认为需要归结到“买卖不破租赁”规则创设目的上来谈这个问题。笔者认为“买卖不破租赁”规则创设目的是保护承租人在租赁期间对租赁物的有条件占有权。之所以称之为“有条件占有权”，是因为它的实现应当满足一定的前提条件，诸如支付租金、合理使用租赁物等，否则不得对抗所有权的行使。这种占有权保护到何种程度才合理，才能最大限度地平衡买受人和承租人的权益，维护和促进经济秩序。笔者认为承租人合理的已有租赁状态应当受到保护和维持。这个租赁状态应是以原租赁合同为基础已经合法形成的，买受人自取得租赁物所有权时起有义务维持这种租赁状态，并依照原租赁合同的约定由买受人和承租人继续履行。如承租人迟延交付租金，买受人可以依照原租赁合同约定要求承租人承担违约责任。如买受人不履行租赁物修缮义务的，承租人也有权利依照租赁合同向买受人主张权利。买受人取得租赁物所有权时即享有出租人的权利与义务。

　　关于买受人租赁权利与义务的取得方式学术界有不同观点。一种观点认为原出租人与买受人就租赁权利与义务达成协议概况转移。这种观点认为租赁物转让时，租赁情况及租金支付等事实是影响租赁物价格的重要因素之一，既然双方已就租赁物进行转让，显然双方已就原租赁权利与义务概况转移，由买受人继续履行原租赁合同协商一致。另一种观点认为系因法律规定在租赁物所有权变更时，由买受人承继出租人的租赁权利与义务，无需当事人另行协议概况转移。在现实生活中，存在很多买受人对租赁物出租一事毫不知情，基于公平和实际操作的角度出发，所以法律直接明确规定由买受人承继原出租人租赁权利与义务。笔者认为，这两种观点均存在不合理之处。对于第一种观点，出租人权利义务转让应当经过债务人同意，在没有承租人同意的情况下，债务的转让行为对承租人不发生法律效力。笔者认为第二种观点在某种程度上来说忽视了承租人预期利益的保护。比如租金迟延一段支付但原出租人未提出异议的，那么对于租赁物所有权转移前尚欠付的租金，买受人能否向承租人主张，能否以迟延支付而解除合同呢？笔者认为并不当然可以，否则就不利于保护承租人现有租赁状况，也可能有损原出租人的利益。通过对上述两种观点的分析，不难发现在买受人在取得租赁物所有权之前，租赁关系存在于原出租人与承租人之间，相应的租赁关系应由原出租人与承租人进行行使。在买受人取得租赁物所有权之时起，租赁关系便存在于买受人与承租人之间，此时的租赁关系应由买受人与承租人进行行使。所以笔者认为自买受人取得租赁物所有权之时起即介入了现有的租赁状况，与承租人之间成立了新租赁关系。根据公平原则及法律的规定，买受人与承租人之间租赁权利与义务应依照原租赁合同约定履行。对于原出租人未行使的债权，买受人并不当然取得，但买受人可以通过原出租人的债权转让而获得。如原出租人将未行使的债权转让给买受人，并已通知承租人的，该债权转让自通知到达时对承租人发生法律效力。

　　二、“买卖不破租赁”规则的适用

　　 “买卖不破租赁”是维护承租人合理的已有租赁状态。根据我国合同法及司法解释的规定，承租人可以要求买受人继续履行租赁关系，双方间的权利与义务应当依照原租赁合同的约定履行。由此可见买受人与承租人间的租赁权利与义务清晰明确，但是存在两种特殊情形，笔者认为值得探讨。一是租赁物转让前原出租人享有的租赁债权与承担的租赁债务是否当然转移给买受人，买受人是否可以要求承租人履行；二是承租人提前履行了租金支付义务，买受人是否有权要求承租人再次支付租金。针对这两种特殊情况，下面笔者结合两个案例简要分析。

　　案例一：2013年初，张某与王某签署了房屋租赁合同，约定出租人张某将其所有的一套房屋出租给承租人王某，租期3年，自合同签订之日起算，租金按照押一付三的方式支付。同时约定如逾期支付租金超过15日的，出租人张某有权单方解除合同。合同签订后，出租人张某与承租人王某如约履行。2014年初，在取得承租人王某同意后，出租人张某将其租赁的房屋转让给买受人李某。期间因承租人王某经济紧张，房屋转让前一个季度的租金一直未能支付，张某也因碍于脸面未向承租人王某催付，但房屋转让后王某如约向买受人李某支付了租金。事后李某知道了上述事情，遂向承租人王某主张支付房屋转让前的租赁费用，并以由迟延支付租金超过15日为由要求解除租赁合同。

　　案例中买受人李某是否有权要求承租人王某支付房屋转让前的未付租金，是否有权解除租赁合同。坊间有两种观点，一种认为买受人李某有权要求承租人王某支付租金并解除租赁合同。因为买受人李某在取得房屋所有权时即取代出租人张某成为原租赁合同的主体，根据合同的约定其当然有权要求支付租金并解除租赁合同。另一种观点认为李某无权要求支付租金和解除租赁合同。因为出租人张某对承租人王某享有要求支付房屋转让前租金的权利并未转让给买受人李某，李某无权代为张某行使权利。笔者认为后一种观点更为合理，更利于明确原出租人与承租人、买受人与承租人之间的权利与义务关系。根据本文第一点的分析，买受人自取得租赁物所有权后方才介入合理的已有租赁状态，并依法依照原租赁合同与承租人建立了新的租赁关系。承租人有权要求买受人履行租赁法律关系，但买受人并非当然获得原出租人的所有债权与债务。所以案例中买受人李某要求承租人王某支付租金及解除合同的行为，无法律依据，承租人王某有权要求法院予以确认解除行为违法。如果原出租人张某将其债权转移给买受人李某且已通知了承租人王某，则买受人李某有权以此为由解除租赁合同。

　　案例二：2014年初廖某将其办公楼出租给岳某用于办公经商，双方签署租赁合同。约定租赁期限5年，租金10万元，逐年支付租金。因生意往来，2015年初出租人廖某欠付岳某的货款40万元，经协商双方约定将货款40万元充抵租赁合同剩余期限的租金。2016年，出租人廖某将办公楼私下作价转让给了买受人徐某。徐某取得办公楼的所有权后遂向承租人岳某要求支付租金，并主张因迟延支付租金而单方解除租赁合同。那么买受人徐某是否有权要求承租人岳某再次支付租金？是否有权单方解除合同？

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。虽然继续履行原租赁合同这种说法在理论上存在瑕疵，但从本条规定中可以看出买受人应在原有租赁状态的基础上继续履行。笔者认为，案例中承租人岳某已经履行了剩余租赁期限租金支付义务，其已经享有对租赁物的有条件占有权，且这种占有权在买受人徐某介入之前即合法存在，这种合理的已有租赁状态当然应予以保护，所以本案中买受人徐某无权要求承租人再次支付租金，更无权解除租赁合同。需要说明的是，这里的租赁合同指的是取得租赁物时，买受人与承租人间依照以原有租赁合同成立的新的租赁合同，而非原租赁合同。

　　本案中，买受人徐某的损失应如何主张？笔者认为如果买受人徐某对租金已付的事实知情并且仍愿意购买租赁物，则对于买受人徐某来说并无损失可言。如果在租赁物转让时出租人廖某故意隐瞒租金已付事实造成买受人徐某损失的，则徐某可以以欺诈为由要求出租人廖某承担违约责任。

　　三、“买卖不破租赁”规则的例外情形

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“买卖不破租赁”规则存在两种例外情形，一是租赁物在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，另外一种情形即租赁物在出租前已被人民法院依法查封的。抵押和查封均发生在租赁关系产生前，视为承租人已知情并接受承租风险。

　　四、结束语

　　法律是利益平衡的结果，旨在稳定并促进社会关系的发展。对“买卖不破租赁”规则的解释，也应当要充分考虑出租人、承租人和买受人各方利益，并结合法理进行适用。笔者认为买受人取代出租人介入承租人合理的已有租赁状态，并非是对原出租人相关权利与义务的法定承继，而是与承租人依法建立新的租赁关系，并基于公平之考量，继续维持并履行合理的已有租赁状态。

（责任编辑：周标）